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Modèle de contrat de bail à remplir et à télécharger
Depuis le 1er août 2015, le bail d'habitation doit être conforme au contrat type fixé par décret. Les clauses obligatoires ne se choisissent pas : elles s'imposent au bailleur comme au locataire.
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Le modèle vierge, structuré comme le contrat type : désignation des parties, du logement, conditions financières et clauses obligatoires. À compléter avant signature.
- Entièrement gratuit — sans inscription, sans compte et sans filigrane.
- Structuré comme le contrat type : les rubriques imposées par le décret y sont dans l'ordre.
- Version Word modifiable pour ajouter les annexes propres à votre logement.
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- Formats
- PDF et Word
- Prix
- Gratuit
- Conformité
- Décret 2015-587
- Mise à jour
- 07/2026
Qu'est-ce qu'un contrat de bail ?
Le bail est le contrat par lequel un bailleur met un logement à la disposition d'un locataire, contre un loyer et pour une durée déterminée. Il est écrit et établi en autant d'exemplaires qu'il y a de parties.
Depuis le 1er août 2015, le bail d'une résidence principale doit être conforme au contrat type fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Ce texte impose la liste des mentions et le contenu des clauses : le bail n'est plus un document libre.
La durée n'est pas négociable : trois ans lorsque le bailleur est une personne physique et le logement vide, six ans lorsqu'il est une personne morale, un an en meublé — neuf mois pour un étudiant, sans reconduction tacite.
Bail d'habitation, ou bail commercial ?
Le bail d'habitation relève de la loi du 6 juillet 1989 et protège le locataire par des règles d'ordre public. Le bail commercial relève des articles L145-1 et suivants du code de commerce : durée de neuf ans, droit au renouvellement, indemnité d'éviction. Les deux régimes n'ont en commun que le mot « bail ».
Que doit contenir un contrat de bail : les six mentions obligatoires
Le contrat type impose un contenu minimal. Une mention absente n'annule pas le bail, mais elle prive le bailleur du droit de s'en prévaloir — et la surface manquante ouvre au locataire une action en diminution de loyer.
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Identifiez les parties
Portez les nom et domicile du bailleur, ou sa dénomination et son siège s'il s'agit d'une société, ainsi que ceux du mandataire le cas échéant. Puis les nom et prénom de chaque locataire.
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Désignez le logement et sa surface
Décrivez le logement, sa localisation, le nombre de pièces principales, les équipements accessoires et la nature des locaux annexes. La surface habitable est obligatoire : son omission ou sa surévaluation de plus d'un vingtième ouvre une action en diminution du loyer.
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Fixez la date d'effet et la durée
Indiquez la date de prise d'effet et la durée du bail, qui découle du régime : trois ans, six ans, un an ou neuf mois. Une durée inférieure au minimum légal est réputée conclue pour la durée légale.
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Détaillez le loyer et les charges séparément
Portez le montant du loyer, ses modalités de paiement, ses règles de révision, puis le montant et la modalité des charges — provisions avec régularisation annuelle, ou forfait en meublé et en colocation. En zone d'encadrement, le loyer de référence majoré et le complément éventuel doivent également figurer.
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Mentionnez le dépôt de garantie
Il ne peut excéder un mois de loyer hors charges en location vide, ni deux mois en meublé. Aucun dépôt ne peut être exigé lorsque le loyer est payable d'avance pour plus de deux mois.
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Joignez les annexes obligatoires
Le bail n'est complet qu'avec ses annexes : l'état des lieux, le dossier de diagnostic technique, la notice d'information relative aux droits et obligations des parties, et le règlement de copropriété pour ses dispositions concernant le locataire.
Bail vide, meublé, mobilité ou étudiant : durée, préavis, dépôt
Quatre régimes de location d'une résidence principale. Ce qui les sépare n'est pas le logement mais le jeu de durées et de garanties que la loi y attache.
| Régime | Durée du bail | Dépôt de garantie |
|---|---|---|
| Logement vide | 3 ans — 6 ans si le bailleur est une personne morale | 1 mois de loyer hors charges |
| Logement meublé | 1 an, reconduit tacitement | 2 mois de loyer hors charges |
| Meublé étudiant | 9 mois, sans reconduction tacite | 2 mois de loyer hors charges |
| Bail mobilité | 1 à 10 mois, non renouvelable | Aucun dépôt de garantie |
Le bail mobilité est le seul régime dans lequel aucun dépôt de garantie ne peut être exigé. Il est réservé à des locataires en formation, en études, en apprentissage, en stage, en mission temporaire ou en mutation professionnelle — la condition doit être justifiée à la signature.
Questions fréquentes sur le contrat de bail
Ce que bailleurs et locataires demandent le plus souvent.
Un bail écrit est-il obligatoire ?
Le contrat de location d'une résidence principale est établi par écrit, en autant d'exemplaires originaux qu'il y a de parties. Un bail verbal n'est pas nul pour autant, mais il place le bailleur en difficulté : il ne peut se prévaloir d'aucune clause qu'il ne peut prouver.
Le contrat type est-il obligatoire ?
Le bail conclu depuis le 1er août 2015 pour une résidence principale doit respecter le contrat type du décret n° 2015-587. Utiliser un autre document reste possible à condition qu'il en reprenne l'intégralité des mentions et clauses obligatoires — ce que la plupart des modèles anciens ne font pas.
Quelles clauses sont interdites dans un bail ?
L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrites une longue liste de clauses : interdire la détention d'un animal familier, imposer le prélèvement automatique, faire supporter au locataire les frais de relance, ou prévoir la résiliation de plein droit pour un motif autre que ceux qu'il énumère.
Quelle surface faut-il indiquer ?
La surface habitable, au sens de l'article R156-1 du code de la construction et de l'habitation. Si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle mentionnée, le locataire peut demander une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté.
La surface habitable exclut les combles non aménagés, caves, sous-sols, garages, terrasses et balcons.
Le bailleur peut-il augmenter le loyer en cours de bail ?
Une révision annuelle n'est possible que si le contrat contient une clause de révision : le loyer est alors indexé sur l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE, dans la limite de sa variation. En dehors de cette clause, le loyer reste fixe jusqu'au renouvellement.
Faut-il faire un état des lieux ?
L'état des lieux est établi contradictoirement à l'entrée et à la sortie du logement, selon l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, et joint au bail. Son absence à l'entrée fait présumer que le locataire a reçu le logement en bon état — présomption défavorable au bailleur.
Un garant est-il obligatoire ?
Le cautionnement n'est jamais obligatoire : il se négocie. Le bailleur qui a souscrit une assurance contre les impayés de loyer ne peut en outre cumuler celle-ci avec un cautionnement, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.
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